Visado de $300.000: qué buscan los extranjeros en bienes raíces
Compradores internacionales corren por cerrar antes del 15 de octubre: ese día el visado de inversionista en Panamá sube su mínimo de $300.000 a $500.000.
Qué pasó
Los compradores internacionales que sostienen el segmento alto del mercado inmobiliario panameño corren contra un plazo: el 15 de octubre de 2026 el monto mínimo del visado de inversionista calificado sube de $300.000 a $500.000.
El programa, creado por el Decreto Ejecutivo 722 de 2020, otorga residencia permanente en unas semanas a quien invierta esa suma en propiedad libre de gravámenes. Panamá deja al extranjero comprar en las mismas condiciones que un nacional, sin restricciones.
En cifras
Fuentes: Decreto Ejecutivo 722/2020 · Emore Properties · TheLatinvestor · nexo.la
Precio por metro cuadrado, según la zona
| Zona / Corregimiento | $/m² (cierre real) |
|---|---|
| San Felipe (Casco Antiguo) | $4.091 |
| San Francisco (incl. Punta Pacífica) | $2.126 |
| Bella Vista (incl. Obarrio, Marbella) | $1.862 |
| Juan Díaz (incl. Costa del Este, Santa María) | $1.651 · nuevos: ~$3.136 |
| Betania | $1.168 |
Fuente: Nexo Living · nexo.la — precios reales en base a 73.589 traspasos, datos a abril 2026. El rango varía significativamente dentro de cada zona según el edificio.
Por qué importa
El apuro de los extranjeros presiona los precios en las mismas zonas donde compra un profesional local. La capital absorbe el 68% de la nueva construcción, y los barrios más buscados por foráneos —Punta Pacífica, Casco Viejo, San Francisco— son los de mayor costo por metro cuadrado.
No es solo residencia. El rendimiento bruto de alquiler promedia cerca de 7% y trepa hasta 9,5% en zonas turísticas como Bocas del Toro y Boquete, según corredores del mercado. Cada compra se vuelve un cálculo de retorno, no solo de estilo de vida.
Quién compra: jubilados estadounidenses —entre 20.000 y 30.000 ya residen en el país—, emprendedores ligados a las más de 140 multinacionales instaladas, nómadas digitales y expatriados. Panamá encabezó por segundo año seguido el ranking Expat Insider 2025 de InterNations.
Lo que sigue
Tras el 15 de octubre de 2026, la vía inmobiliaria al visado de inversionista exigirá $500.000. Quien quiera entrar por $300.000 tiene una ventana de menos de cuatro meses, lo que probablemente acelere el cierre de operaciones en la segunda mitad del año.
Para el comprador local la lectura es doble: más competencia por inventario en zonas premium ahora, y una posible pausa en esa demanda foránea cuando suba el umbral.
¿Cuánto cuesta de verdad el m² en tu zona?
Nexo Living analiza los traspasos reales del Registro Público —no precios de oferta— para mostrarte el precio por metro cuadrado corregimiento por corregimiento, la oferta activa y hacia dónde se mueve el mercado en Ciudad de Panamá.
Ver precios reales por m² →Fuentes
- Decreto Ejecutivo 722 de 2020 — Gaceta Oficial de Panamá, visado de inversionista calificado
- Nexo Living / nexo.la — 73.589 traspasos reales del Registro Público, precios por m² por corregimiento, datos a abril 2026
- Nexo Living — Costa del Este Q2 2026 — oferta activa y proyectos nuevos: $2.610–$3.136/m²
- InterNations Expat Insider 2025 — ranking de destinos para expatriados; Panamá, primer lugar por segundo año
El umbral del visado de inversionista calificado nació con el Decreto Ejecutivo 722 de 2020; el alza a $500.000 rige desde el 15 de octubre de 2026. Los precios por m² son promedios ponderados de traspasos formalizados y pueden diferir del precio de oferta en corredoras.
