Airbnb, dos países, dos leyes opuestas: España lo restringe para proteger vecinos; Panamá lo legaliza para cobrarle impuestos
Mismo instrumento, filosofías opuestas. España actúa desde Consumo y Vivienda para proteger a vecinos desplazados. Panamá debate el Proyecto 301 desde Turismo y Hacienda para formalizar 13.159 unidades y nivelar la cancha con los hoteles.
Qué pasó
En la misma semana que Airbnb recibió en España una multa de €64 millones y fue obligada a retirar 65.122 anuncios ilegales, Panamá avanzaba un proyecto de ley que hace exactamente lo contrario: legaliza el arrendamiento turístico, lo incorpora al fisco y lo saca de la sanción que hoy tiene en el papel.
Ambos países se dotan de un Registro Nacional obligatorio para Airbnb. Pero el parecido termina ahí. El diagnóstico, el ministerio que empuja y el resultado buscado son distintos —en algunos casos, opuestos—.
España: el problema es vivienda
En España, Airbnb no es tratada como un asunto tributario. Es un asunto de política de vivienda. El alquiler en Barcelona subió 68% en la última década y el precio de comprar casa en la ciudad, 38%, según el Ayuntamiento. Las protestas antiturísticas en Barcelona y Canarias de 2024 sacaron a miles de vecinos a la calle argumentando que los alquileres turísticos habían reducido la oferta residencial al punto de expulsar a jóvenes y familias.
El Banco de España, bajo firma de su gobernador José Luis Escrivá, calcula un déficit acumulado de 700.000 viviendas (septiembre de 2025), concentrado en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. El barómetro del CIS de enero de 2026 sitúa la vivienda como el principal problema nacional para el 42,6% de los ciudadanos, máximo histórico.
La respuesta fue regulatoria y desde Vivienda y Consumo —no desde Hacienda—:
- El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único estatal. Desde julio de 2025, ninguna vivienda puede anunciarse en plataformas sin número de registro.
- El Ministerio de Consumo multó a Airbnb con €64.055.311 por publicidad desleal, y le ordenó bloquear 65.122 anuncios —la mayoría en Valencia, Canarias y Galicia—.
- Barcelona no renovará ninguna de las 10.101 licencias turísticas en 2028, devolviendo esos inmuebles al mercado residencial. Es la regulación más agresiva de Europa.
- La Loi Le Meur francesa (noviembre 2024) faculta a los ayuntamientos a bajar el tope de alquiler turístico de residencias principales de 120 a 90 noches, endurece el régimen fiscal y permite a juntas de copropietarios vetar por mayoría de dos tercios.
Anuncios irregulares de Airbnb detectados por Consumo, por comunidad autónoma
65.122 anuncios · €64.055.311 de multa · la segunda mayor de la historia del Ministerio
Fuente: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030; Banco de España (Informe Anual 2024); CIS (barómetro enero 2026); Ayuntamiento de Barcelona.
La lógica es de freno. Proteger el parque de vivienda residencial se volvió prioridad de Estado, y las plataformas digitales son señaladas como parte del problema.
Panamá: el problema es fiscal y de competencia
En Panamá el diagnóstico es distinto. No hay crisis de alquiler residencial atribuible a Airbnb. Lo que hay es un sector hotelero formal —más de 20.000 habitaciones registradas en la Autoridad de Turismo de Panamá— que paga ITBMS del 10% sobre cada noche, cumple con bomberos, permisos sanitarios, Aviso de Operación, planilla con cargas sociales e inspecciones constantes; y, al lado, 13.159 propiedades en Airbnb que no cumplen ninguna de esas obligaciones.
La competencia desleal es el lenguaje que usan tanto el sector hotelero como la ATP y la Cámara de Comercio. Yovana Segarra, presidenta de APATEL, dijo en la subcomisión del proyecto: "la iniciativa debe privar sobre la igualdad de condiciones y este proyecto de ley adolece de esta igualdad". Ovidio Díaz, de Camtur, fue directo: "no podemos seguir acostumbrados a que unos negocios cumplan con la ley y otros no".
Paradójicamente, la Ley 80 de 2012 ya prohíbe los arrendamientos menores a 45 días en el distrito de Panamá, con multas de $5.000 a $50.000. La norma nunca se aplicó: Airbnb creció hasta 13.159 unidades con ocupación del 58% e ingreso mensual promedio de $13.849 por unidad, según datos de PriceLabs Inc. citados en el proyecto de ley. La pérdida fiscal anual se estima en $7 millones.
La cancha dispareja: hotel formal vs Airbnb en Panamá hoy
Obligaciones que debe cumplir cada uno bajo el marco legal vigente (Ley 80 de 2012 + Ley 74 de 1976 + Código Fiscal)
| Obligación | Hotel formal | Airbnb hoy |
|---|---|---|
| ITBMS 10% sobre hospedaje | Sí | No factura |
| Registro Nacional de Turismo (ATP) | Obligatorio | No contemplado |
| Aviso de Operación (Panamá Emprende) | Obligatorio | No tiene |
| Certificaciones de bomberos | 9 al año | Ninguna |
| Permiso sanitario | Obligatorio | No |
| Planilla con cargas sociales | Sí | No aplica |
| Sanción si opera sin cumplir | Cierre | Ley 80: $5k–$50k (no aplicada) |
El Proyecto de Ley 301 busca cerrar esta brecha: crea un Registro Nacional de Turismo para arrendamientos turísticos, aplica ITBMS del 10% (APATEL pedía 15%) y obliga a las plataformas a compartir información fiscal con la DGI.
Fuente: Autoridad de Turismo de Panamá; texto único del Proyecto de Ley N° 301 e informe de primer debate de la Comisión de Comercio; APATEL; PriceLabs Inc.
El Proyecto de Ley N° 301 — "Que regula el arrendamiento turístico de inmuebles" —presentado por el diputado Neftalí Zamora y aprobado en primer debate por la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos el 6 de enero de 2026— propone el movimiento opuesto al español: deroga el artículo 21 de la Ley 80 y crea un marco permisivo con obligaciones fiscales claras. Entre sus puntos:
- Define el arrendamiento turístico como estancias de 1 a 90 días y lo reconoce como actividad turística legal.
- Crea un Registro Nacional de Turismo obligatorio, digital y gratuito en la ATP, sin inspección física previa.
- Sin número de registro, las plataformas no pueden publicar el inmueble —mismo mecanismo español, aplicado por razón distinta—.
- Fija ITBMS del 10% sobre cada noche (APATEL pedía 15%; la ATP inicialmente apoyó los 15% y fondos para turismo).
- Obliga a plataformas como Airbnb y Booking, con independencia de su domicilio, a compartir información fiscal anual con la DGI y permite que sean agentes retenedores del ITBMS.
- Las asambleas de propietarios en régimen de propiedad horizontal pueden aprobar o restringir la actividad por mayoría simple del 51%.
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial participó en el primer debate. La directora nacional de Propiedad Horizontal, Wendy Caballero, señaló que Panamá tiene más de 4.400 propiedades en PH, más de la mitad en la ciudad capital. Su preocupación fue la convivencia vecinal —la única nota que roza el ángulo español—, pero no la crisis de vivienda.
Lo que cambia para los lectores panameños
Misma herramienta, filosofías opuestas
Ambos países crean un Registro Nacional obligatorio para alquiler turístico, pero por motivos distintos y con consecuencias distintas.
| Dimensión | España | Panamá (Proyecto 301) |
|---|---|---|
| Diagnóstico | Airbnb desplaza a vecinos y encarece el alquiler residencial | Airbnb opera sin pagar impuestos y compite con hoteles formales |
| Objetivo de la ley | Proteger el parque de vivienda residencial | Formalizar e incorporar al fisco |
| Ministerio que impulsa | Consumo y Vivienda | Turismo y Hacienda |
| Dirección regulatoria | Restringe (Barcelona elimina 10.101 licencias en 2028) | Legaliza (deroga prohibición de la Ley 80) |
| Quién puede vetar | Ayuntamientos, zonas tensionadas, 3/5 de copropietarios | Asamblea de copropietarios por mayoría simple (51%) |
| Sanción a plataformas | €64M a Airbnb por publicidad desleal | Convenios de cooperación fiscal con DGI |
| Quién gana | Vecinos residentes; hoteles indirectamente | Fisco y hoteles; anfitriones ganan seguridad jurídica |
Fuente: Real Decreto 1312/2024 y resoluciones del Ministerio de Consumo (España); Ayuntamiento de Barcelona; texto único del Proyecto de Ley N° 301 e informe de primer debate (Panamá).
Si usted invierte en propiedades para alquilar por Airbnb: el Proyecto 301 elimina la zona gris en la que opera hoy. Gana seguridad jurídica, pero asume ITBMS del 10% (que puede trasladar al huésped) y obligaciones de registro ATP. Si el proyecto pasa el segundo y tercer debate, la DGI tendrá información de sus ingresos por vía directa desde las plataformas.
Si usted es hotelero: el proyecto no iguala del todo la cancha —APATEL lo dice explícitamente— porque Airbnb no tendrá que cumplir con bomberos, sanidad ni planilla. Pero sí paga ITBMS y queda trazable para el fisco. La ATP tendrá datos comparables de ocupación, algo que hoy no existe.
Si vive en un edificio de propiedad horizontal: la asamblea podrá votar por mayoría del 51% si autoriza o prohíbe el arrendamiento turístico en el PH. Es el punto que más se acerca al modelo europeo, aunque sin el 3/5 español ni los 2/3 franceses.
Si está evaluando invertir en inmobiliario: el proyecto no toca el mercado residencial de alquiler largo plazo ni introduce topes de precio. El régimen panameño de alquiler residencial sigue siendo el mismo, separado del turístico.
Fuentes: Proyecto de Ley N° 301 y texto único aprobado en primer debate, Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, Asamblea Nacional de Panamá (6 de enero de 2026); Anteproyecto de Ley N° 35 (9 de julio de 2025); Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 (España); Ayuntamiento de Barcelona; Real Decreto 1312/2024; Reglamento UE 2024/1028; Ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024 (Loi Le Meur), vía Legifrance y Service-Public.fr; Banco de España (Informe Anual 2024); CIS (barómetro enero 2026); Ley 80 de 2012 (Panamá); Autoridad de Turismo de Panamá; MIVIOT; APATEL; CCIAP; Camtur; La Estrella de Panamá; La Prensa; En Segundos; PriceLabs Inc.
