Mercado inmobiliario Panamá 2025: vivienda vertical crece 11% y cambia las reglas del juego
El mercado inmobiliario de Panamá cerró 2025 con una leve caída del 2.8%, pero el segmento de apartamentos creció un 11.1%, según cifras de la Contraloría. Este contraste sugiere un cambio en la demanda hacia la vida urbana y vertical, impactando el futuro del desarrollo del país.
El mercado inmobiliario panameño mostró un comportamiento divergente en 2025. Mientras el total de propiedades inscritas registró una leve contracción interanual, el segmento de propiedad horizontal (PH) aumentó su participación dentro del financiamiento hipotecario, alcanzando el nivel más alto de la serie desde 2020.
El dato no es menor: la proporción de hipotecas destinadas a apartamentos pasó de 33% en 2024 a 40% en 2025. En apariencia, el mercado se está inclinando con mayor fuerza hacia la vivienda vertical.
Pero la historia es más compleja.
1️⃣ Evolución del mercado total: comparación anual
Aquí se observa el comportamiento acumulado del año frente al anterior, lo que permite identificar el ritmo real de crecimiento o desaceleración.
Esta comparación muestra que, pese a la desaceleración en algunos meses, el volumen anual termina sólido. El sistema financiero mantuvo actividad constante durante el año.
2️⃣ Estructura del mercado: PH vs No PH
El mercado inmobiliario no es homogéneo. Separar propiedad horizontal y no horizontal permite ver el verdadero cambio estructural.
En 2025:
- No PH concentra el mayor volumen absoluto.
- PH presenta una proporción más equilibrada entre financiamiento y rotación.
Esto sugiere que la vivienda vertical mantiene dinamismo financiero, incluso en un entorno más cauteloso.
3️⃣ Tendencia histórica: participación de PH en hipotecas
Para entender si estamos ante un cambio estructural, hay que mirar la serie histórica.
La proporción de hipotecas destinadas a propiedad horizontal pasó de:
- 31% en 2020
- 35% en 2022
- 33% en 2024
- 40% en 2025
El salto es significativo. Sin embargo, el contexto importa.
El factor interés preferencial
El aumento en la participación de PH no necesariamente responde únicamente a un boom en apartamentos.
Durante 2025, el segmento de interés preferencial —que impacta principalmente viviendas unifamiliares y proyectos de interés social— enfrentó retrasos regulatorios y ajustes administrativos que afectaron aprobaciones y ejecución de proyectos.
Cuando el segmento de casas se desacelera temporalmente, la proporción de PH aumenta incluso sin un crecimiento explosivo en términos absolutos. Es decir, el cambio puede reflejar tanto crecimiento vertical como contracción relativa del mercado tradicional.
Hacia el cierre del año la situación comenzó a normalizarse, pero la recuperación del segmento social sigue siendo más lenta, lo que mantiene elevada la participación de apartamentos dentro del total de hipotecas.
¿Cambio estructural o efecto coyuntural?
Hay dos posibles lecturas:
- Cambio estructural: mayor preferencia por vivienda urbana y vertical.
- Efecto estadístico: menor dinamismo temporal del segmento no PH.
Probablemente estamos viendo una combinación de ambos factores.
Para confirmar si se trata de una tendencia permanente, será clave observar el comportamiento de 2026 una vez que el segmento de interés preferencial recupere velocidad plena.
Conclusión
El mercado inmobiliario panameño no está en contracción generalizada. Está reconfigurándose.
La vivienda vertical gana peso dentro del financiamiento bancario y consolida su relevancia en el sistema financiero. Pero parte del aumento responde también a fricciones regulatorias que afectaron el mercado de casas.
La pregunta no es solo cuánto crece el sector, sino hacia dónde se está desplazando el crédito.
Y en 2025, claramente, se está inclinando hacia lo vertical.
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