Airbnb en Panamá: el negocio que está en debate para ser legal
Aprobado en primer debate, el PL 301 legalizaría el alquiler por noche con registro digital gratuito e ITBMS de 10%. Qué significa si montas el negocio —tickets reales de $568K en el Casco vs $224K en El Cangrejo, según Nexo Living— o si solo buscas hospedarte.
Qué pasó
Montar un negocio de alquiler por noche en Panamá está a un debate de volverse legal: el PL 301, aprobado en primer debate el 6 de enero de 2026, reconoce el "arrendamiento turístico" (1 a 90 días), deroga las multas de hasta B/.50,000 de la Ley 80 y fija un ITBMS de 10%, igual que los hoteles.
El mercado no esperó la ley: más de 13,000 propiedades listadas en Airbnb operan en el país, con 58% de ocupación y estadías de 3 a 4 días — pese a que el art. 21 sanciona hasta el solo hecho de publicitar el alquiler, "por cualquier vía, incluyendo la electrónica".
La oportunidad
Corredoras y operadores locales estiman el ROI neto del alquiler turístico en 8–14% anual en el Casco Antiguo, contra 5–7% en El Cangrejo y 4–7% en Coronado y Playa Blanca, donde la estacionalidad pesa más.
ROI neto estimado por zona
Rangos de retorno anual neto en modelos de alquiler de corta estancia legalmente habilitados, según estimaciones de corredoras y operadores locales
Fuente: estimaciones de corredoras y operadores inmobiliarios locales (2025–2026). Rangos típicos con gestión profesional y cumplimiento legal; no constituyen garantía de rendimiento · nexo.la
Mientras la ley no rige hay dos vías con menos riesgo: proyectos "Airbnb-ready" amoblados y con property management —como KYTE en Obarrio (desde ~$123,000, con rentabilidad que el promotor garantiza por encima del rango de mercado) o torres con licencia hotelera en San Francisco y Cincuentenario—, o el mediano plazo —más de 45 días— fuera del alcance de la Ley 80, aunque ojo: el PL 301 también regularía y gravaría las estadías de 46 a 90 días.
La data propia dimensiona el ticket: los traspasos reales desde 2024 promedian $4,386/m² en San Felipe ($568,000 por unidad) contra $1,734/m² en El Cangrejo ($224,000), según el Registro Público vía Nexo Living. El Casco compensa con el régimen de incentivos de la Ley 136 de 2013, que la Ley 519 de abril de 2026 acaba de extender a Santa Ana y al Casco Antiguo de Colón, con un plazo de 20 años para acceder a los beneficios.
Si montas el negocio
Formalizarse será trámite de un día: registro digital gratuito e inmediato ante la ATP —formulario, RUC y dirección, sin inspección física—. A cambio, emites factura con ITBMS de 10% y las plataformas reportarán tus ingresos a la DGI: la informalidad deja de ser opción.
La llave sigue en el edificio: cada PH definirá en su reglamento de copropiedad si permite el uso (art. 49, Ley 284) — antes de comprar, verifica el reglamento torre por torre.
El proponente defiende el proyecto
Diputado - Asamblea Nacional de Panamá
“El problema que busca resolver este proyecto de ley es darle seguridad jurídica a más de 13.000 expedientes de alquileres de corta estancia que operan actualmente sin un marco legal que los respalde.”
— Neftalí Zamora, en sus redes sociales (julio 2025)
Si buscas estadía
Habrá más oferta legal: todo anuncio deberá mostrar número de registro de la ATP —sin él, la plataforma no puede publicarlo— más requisitos mínimos de seguridad.
La factura subirá: el ITBMS de 10% se sumará a una tarifa que hoy casi nunca se factura —y sería 15% si prospera el reclamo de la ATP y los hoteleros, que alegan competencia desleal y una ocupación promedio de ~56%. El dato no es lineal: en lo que va de 2026 la ATP mide 70.6% en el primer bimestre, con visitantes internacionales al alza.
Lo que sigue
El texto único espera segundo debate; de aprobarse, regiría tres meses tras su promulgación. El punto a vigilar: que la tasa termine en 15% — cinco puntos que casi seguro se trasladarán a la tarifa que paga el huésped.
De la prohibición al segundo debate: el camino de Airbnb en Panamá
Fuentes: Asamblea Nacional (expediente Anteproyecto 35 / PL 301, informe de primer debate), Ley 80 de 2012, PriceLabs, Oxford Economics (2022) · nexo.la
Nota metodológica: este artículo se basa en el expediente oficial del PL 301 (Anteproyecto 35, informe de primer debate y texto único), la Ley 80 de 2012 (art. 21), reportes de La Estrella de Panamá, ECO TV, datos de oferta de PriceLabs (2025) citados en el expediente, el informe de impacto económico de Airbnb en América Latina de Oxford Economics (2022), y estadísticas de ocupación de la Autoridad de Turismo de Panamá (ene–feb 2026), y la Ley 519 de 21 de abril de 2026 (modifica la Ley 136 de 2013),. Los precios por m² y tickets provienen de 464 transacciones depuradas del Registro Público (103 en San Felipe, 361 en El Cangrejo; enero 2024–abril 2026) vía Nexo Living; acceso a la base de datos: info@nexo.la. Los rangos de ROI y tarifas por zona son estimaciones de corredoras locales (2025–2026) y no constituyen garantía de rendimiento. Imagen destacada: Casco Viejo, Ciudad de Panamá, por RB Photo (CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons).
